GUIDA PRATICA ALLE DETRAZIONI FISCALI PER RISTRUTTURAZIONI
Aggiornato alla guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” dell’Agenzia delle Entrate – Febbraio 2026
Chi ristruttura casa non deve fare i conti solo con CILA, SCIA e Permesso di Costruire, ma anche con le agevolazioni fiscali collegate ai lavori. Questa guida offre una panoramica chiara delle principali detrazioni disponibili — dalla detrazione del 50% per il recupero edilizio all’IVA agevolata, fino ai bonus per box auto e barriere architettoniche — per aiutarti a capire quali spese puoi portare in detrazione e a quali condizioni.
Le informazioni sono di carattere generale: per il calcolo puntuale della detrazione e per la corretta gestione fiscale ti consigliamo sempre di rivolgerti anche al tuo commercialista o CAF, mentre i nostri tecnici possono affiancarti nella corretta qualificazione tecnica dell’intervento (requisito indispensabile per non perdere il beneficio).
Guida Bonus Fiscali 2026 – Agenzia delle Entrate
Detrazione 50% per il recupero del patrimonio edilizio
È la detrazione più utilizzata, disciplinata dall’articolo 16-bis del Tuir. Consiste nel detrarre dall’Irpef una parte delle spese sostenute per ristrutturare abitazioni e parti comuni condominiali, in 10 rate annuali di pari importo.
Aliquote e limiti di spesa attuali:
| Spese sostenute | Immobile | % Detrazione | Limite spesa |
| entro il 2024 | tutte le abitazioni | 50% | 96.000 € |
| 2025-2026 | abitazione principale (proprietario o titolare di diritto reale) | 50% | 96.000 € |
| 2025-2026 | altri casi | 36% | 96.000 € |
| 2027 | abitazione principale | 36% | 96.000 € |
| 2027 | altri casi | 30% | 96.000 € |
| 2028-2033 | tutte le abitazioni | 30% | 48.000 € |
| dal 2034 | tutte le abitazioni | 36% | 48.000 € |
Per “abitazione principale” si intende quella in cui il contribuente o un suo familiare (coniuge, parenti entro il 3° grado, affini entro il 2°) dimora abitualmente. La condizione va verificata all’inizio dei lavori (per la titolarità) e al termine dei lavori (per la destinazione ad abitazione principale).
Attenzione ai redditi alti: dal 2025 chi ha un reddito complessivo superiore a 75.000 € ha un tetto massimo di spese detraibili complessive (art. 16-ter Tuir), calcolato in base al reddito e al numero di figli a carico.
Interventi ammessi: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia (sulle singole unità); anche la manutenzione ordinaria se realizzata sulle parti comuni condominiali. La qualificazione corretta dell’intervento — e quindi il titolo abilitativo necessario (CILA, SCIA o PdC, vedi la nostra pagina Normative) — è decisiva anche ai fini della detrazione.
Detrazione 75% barriere architettoniche
Attenzione: la detrazione del 75% prevista dall’art. 119-ter del DL 34/2020 si applicava alle spese sostenute fino al 31 dicembre 2025. Verificare eventuali proroghe con la legge di bilancio 2026 prima di comunicarla ai clienti come agevolazione ancora attiva.
Dove spettante, riguardava interventi su scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici, con limiti di spesa da 30.000 a 50.000 € a seconda della dimensione dell’edificio, ripartiti in 5 o 10 rate annuali.
Resta invece sempre valida la detrazione ordinaria del 50% (art. 16-bis, comma 1 lett. e) per l’eliminazione delle barriere architettoniche, anche in assenza di persone con disabilità nell’immobile.
IVA agevolata al 10%
Per gli interventi di recupero edilizio è prevista un’aliquota IVA ridotta al 10% (anziché il 22% ordinario):
- sulle prestazioni di servizi per manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione;
- sui beni forniti dall’impresa nell’ambito del contratto di appalto, con un’eccezione importante:
Beni “di valore significativo” (ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, video citofoni, apparecchi di condizionamento, sanitari e rubinetteria, impianti di sicurezza) → l’aliquota ridotta si applica solo fino a concorrenza del valore della prestazione al netto dei beni stessi; sull’eccedenza si applica il 22%.
Esempio: intervento da 10.000 € totali, di cui 6.000 € di beni significativi e 4.000 € di manodopera. L’IVA al 10% si applica solo sui 4.000 € di differenza; sui restanti 2.000 € di beni significativi (oltre il valore della prestazione) si applica il 22%.
L’IVA ridotta non spetta su materiali acquistati direttamente dal committente, prestazioni professionali (progettazione, direzione lavori) e prestazioni rese in subappalto direttamente al committente.
Bonus Mobili ed Elettrodomestici
Il Bonus Mobili (art. 16, comma 2, D.L. 63/2013) non è un’agevolazione autonoma, ma è collegata a un intervento di recupero del patrimonio edilizio che dà diritto alla detrazione del 50%/36% vista sopra (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia sulla singola unità). Consente di detrarre parte della spesa sostenuta per l’acquisto di mobili nuovi e grandi elettrodomestici destinati ad arredare l’immobile oggetto dei lavori.
Aliquota e limite di spesa: la Legge di Bilancio 2026 ha prorogato il bonus anche per le spese sostenute nel 2026, confermando le stesse condizioni del 2025: detrazione del 50% su un limite massimo di spesa di 5.000 € per unità immobiliare, ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Il beneficio fiscale massimo ottenibile è quindi di 2.500 €.
Condizione indispensabile: i lavori di recupero edilizio devono essere iniziati prima dell’acquisto dei mobili; per gli acquisti effettuati nel 2026, gli interventi devono essere stati avviati a partire dal 1° gennaio 2025. Non è necessario che i lavori siano già conclusi al momento dell’acquisto.
Beni ammessi: mobili nuovi (letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, ecc.) e grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore alla A per i forni e alla E per lavatrici, lavasciuga e lavastoviglie (F per i frigoriferi), se dotati di etichetta energetica. Non rientrano porte, pavimentazioni, tende e complementi d’arredo puramente decorativi.
Pagamenti: obbligatorio bonifico bancario/postale, oppure carta di credito o di debito; non sono ammessi contanti o assegni.
Attenzione ai lavori su più unità o in più anni: il limite di 5.000 € è riferito a ciascuna unità immobiliare (comprese le pertinenze) e va ridotto anno per anno se il bonus mobili viene utilizzato in più anni collegato allo stesso intervento — ad esempio, se nel 2025 sono già stati spesi 1.000 € di arredi, nel 2026 il plafond residuo per lo stesso intervento sarà di 4.000 €.
Box e posti auto pertinenziali
La detrazione del 50%/36% spetta anche per:
- la costruzione di box e posti auto pertinenziali a un’unità abitativa (solo interventi di nuova costruzione);
- l’acquisto di box già realizzati dall’impresa costruttrice, limitatamente ai costi di realizzazione (da attestare con dichiarazione del costruttore).
Acquisto di immobili già ristrutturati
Se acquisti un’unità immobiliare in un edificio interamente ristrutturato (restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione) da un’impresa di costruzione o cooperativa, entro 18 mesi dal termine dei lavori, hai diritto a una detrazione calcolata su un importo forfettario: il 25% del prezzo di vendita risultante nell’atto, con le stesse aliquote e limiti di spesa della tabella sopra (96.000 € fino al 2027, poi 48.000 €).
Detrazione interessi passivi sui mutui di ristrutturazione
Per i mutui ipotecari stipulati dal 1998 per costruire o ristrutturare l’abitazione principale, è possibile detrarre il 19% degli interessi passivi, fino a un massimo di 2.582,25 € annui. Condizioni: mutuo stipulato tra 6 mesi prima e 18 mesi dopo l’inizio lavori; immobile adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine lavori.
Requisiti operativi da non dimenticare
Per non perdere il diritto alla detrazione, indipendentemente dal bonus:
- Bonifico “parlante” bancario o postale, con causale del versamento, codice fiscale del beneficiario e P.IVA/CF dell’impresa;
- per lavori avviati dal 28 maggio 2022 di importo superiore a 70.000 €, l’atto di affidamento deve indicare che l’impresa applica i contratti collettivi del settore edile;
- comunicazione preventiva all’ASL competente, se obbligatoria in base alla normativa sulla sicurezza nei cantieri;
- comunicazione all’ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori, solo per gli interventi che comportano risparmio energetico o uso di fonti rinnovabili;
- conservazione di fatture, ricevute di bonifico e titoli abilitativi (CILA, SCIA, PdC o dichiarazione sostitutiva se non richiesti).
FAQ – Le domande più comuni
- Qual è la differenza tra il 50% del 2025-2026 e il 36%? Il 50% spetta solo se l’intervento riguarda l’abitazione principale ed è pagato dal proprietario o da un titolare di diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione). In tutti gli altri casi — inclusi affittuari, comodatari o interventi su seconde case — la detrazione è del 36%.
- Se non sono ancora residente nell’immobile posso avere il 50%? Sì, a condizione che l’immobile diventi abitazione principale entro il termine dei lavori.
- L’IVA al 10% vale anche per la progettazione dell’architetto? No, le prestazioni professionali (progettazione, direzione lavori, pratiche edilizie) sono sempre soggette a IVA al 22%.
- Posso cumulare la detrazione ristrutturazione con l’ecobonus?No, per le stesse spese si può scegliere solo uno dei due benefici (sono alternativi, non cumulabili) tranne l’eccezione della sostituzione del gruppo elettrogeno, sempre al 50%.
- Cosa succede se vendo l’immobile prima di aver utilizzato tutte le rate di detrazione? Le quote residue si trasferiscono automaticamente all’acquirente persona fisica, salvo diverso accordo scritto tra le parti nell’atto di vendita.